どれが安心?初心者向け資産運用の種類
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不動産投資

現実を知るためのワンルームマンション投資シミュレーション

このページでは、自己資金が少額な場合や利回り10%を目標とした場合のワンルームマンション投資をシミュレートしてみました。

不動産投資におけるシミュレーションの必要性

不動産投資をする目的は、短期利益よりも老後資金など中長期的な資産運用を第一とするケースが一般的。初心者であっても、運用に取り組むにあたっては長い目で見たプランニングが必要です。大まかにでも収支や利回りをシミュレートしておくことによって、以下のような点に気付くことができます。

  • 購入時のローン返済を無理のないように計画する
  • 複数物件所有も視野に入れて中長期的なプランニングをする
  • 家賃収入が満額の場合とリスクを加味した場合とで現実的な収支ラインを知る

自己資金が少額の際の不動産投資シミュレーション

ワンルームマンション投資は必ずしもまとまった自己資金が必要というわけではありません。単純計算にはなりますが、以下にシミュレーションの一例を紹介しておきます。

  • 物件購入価格:1,700万円
  • 自己資金:170万円
  • ローン借入額:1,530万円

家賃は79,000円、ローン返済と賃貸管理及び修繕積立金などの支出合計は76,873円とします。

自己資金ベースで不動産投資の利回りを考えてみる

毎月の収入は微々たるものですが、このケースモデルで仮に30年でローン完済したとすると、自己資金170万円に対する利回りはトータルで900%、30年間の1年利回りで見ても30%になるわけです。

もちろん空室や家賃下落といったリスクもありますが、170万円を預金や国債などローリターンな資産運用に使った場合、30年経っても増えるのは1万円ちょっと

それに比べれば、他者から融資を受けつつ資産運用することは、やりようによって小さな労力で大きな利益を生む結果にもつながるわけです。

そして、ローン完済後は家賃収入の大部分が不労所得になるのもメリットでしょう。

年率10%の場合の不動産投資シミュレーション

ここでは利回りが年率10%となるケースをシミュレーションしてみましょう。

物件価格とその購入費用は以下の通り。

  • 物件価格:1,900万円
  • 自己資金:400万円
  • 借入金:1500万円

利回り年率10%を目標として、逆算から算出した家賃収入は以下のようになります。

年額入金

  • 入金(月間):16万円
  • 入金(年間):192万円

支出に関して、ローンは借入期間15年で金利が年2.5%。

諸経費は以下のように設定します。

年額出金

  • ローン返済額:1,200,228円
  • 諸経費(固定資産税や管理費、修繕積立費)(10%で計算):192,000円

この条件に、想定空室率5%を加味すると利回りは以下のようになります。

  • 表面利回り:10.2%
  • 実質利回り:8.6%
  • 返済後利回り:2.3%
  • 投資利回り:10.8%

単純計算ではあるものの、このシミュレーション上では表面利回り、投資利回りともに10%超となります。

月額の家賃収入となる16万円を目指すとすると、家賃16万円で貸し出すファミリータイプを1戸所有するより、家賃8万円で貸し出すワンルームマンションを2戸所有する方が現実味があり、リスクも分散化できるため、より堅実な方法と言えるでしょう。

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