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J-REIT

少額から初心者が不動産投資できるJ-REIT(ジェイリート)

このページでは、不動産の間接投資となるJ-REIT(ジェイリート)に関する初心者向け基本知識として、仕組みや特徴、メリット・デメリットなどを紹介します。

J-REIT(ジェイリート)の始め方

J-REITを始めるにあたってのポイントは以下の2点です。

J-REITの購入は証券口座が必要

J-REITという金融商品は証券会社が取り扱っています。

同じ商品であっても証券会社によって売買手数料に違いがあるので、楽天証券やSBI証券といったネットに強いところがおすすめです。

J-REITの銘柄を比較検討する

投資家にとってもっとも重要な分配金利回り、不動産運用の指標となるNOI利回りといった数値をチェックして、どの銘柄を買うべきか検討します。

購入時の値頃感を見るには、NAV倍率(※)が1倍以上か以下なのかも見ておきましょう。

(※)現在の投資口価格が、純資産価値に対し何倍かを示したもの。

J-REIT(ジェイリート)で利益を出す仕組み

J-REIT は投資目的の法人で、投資家から集めた資金によって不動産運用をします。

そのJ-REITで利益を得るための仕組みは2つあります。

証券取引所で売買して売却益を得る

J-REITは東京証券取引所に上場されているので、誰でも手軽に売買できます。

買った時より高値で売ればその差額が利益となります。

投資対象の運用が好調なら配当金が出る

売却益とは別に、一定期間保有していれば、半年単位で配当金が受け取れるのもJ-REITのメリット。

絶対ではないものの、J-REITの平均利回りは3%台ともいわれています。

J-REIT(ジェイリート)の特徴

J-REITの主な特徴について、直接の不動産投資との対比でポイントをまとめてみましょう。

自分で所有する不動産投資の特徴

投資費用や賃貸管理のコスト、固定資産税がかかるなど、収支とも金額は大きめとなります。

都心のワンルームマンションなどは利回りもよい傾向があり、価格変動リスクは比較的小さい投資といわれています。

間接投資となるJ-REITの特徴

少額から始められるメリットがあるもの、価格変動リスクは比較的大きいといわれています。

利回りは不動産投資よりやや劣り、現物資産にならないということは憶えておきましょう。

J-REIT(ジェイリート)の種類

J-REITは主に以下の3種類に分類することができます。

総合型J-REIT

特定の不動産に特化せず、住居からオフィスビルや大型商業施設まで幅広い物件を投資対象とするもの。

投資先を多様化することがリスク分散の役割を持ちます。

複合型J-REIT

総合型ほど多様ではなく、マンション+オフィスビルといった具合に2種類の物件を対象とする商品です。

特化型J-REIT

文字通り、オフィスビルやマンションなどいずれかに特化して投資をするもの。

都心のオフィスは収益性が高いもののリスクも大きいといわれています。

J-REIT(ジェイリート)のメリット・デメリット

J-REITという投資方法についてメリットとデメリットの両方を紹介しておきます。

J-REITのメリット

  • 数万円単位から不動産投資を実践することができる
  • 物件の収益性を自分で見極める必要がない
  • 物件所有する不動産投資と比べて換金性が高い
  • 半年単位でミドルリターンといえる配当金が期待できる

J-REITのデメリット

  • 投資会社の倒産リスクを始め元本割れのリスクはある
  • 将来金利が上昇すると投資家へのリターンが減ることも
  • 空室・滞納、災害による物件損失といった不動産のリスクも

J-REIT(ジェイリート)はこんな人におすすめ

J-REITという資産運用が向いているのは主に以下のようなケースでしょう。

不動産投資に興味はあるがいきなりは手が出せない

自分でもワンルームマンションのオーナーになって家賃収入を得たいと思っていても、いきなり不動産を買うのは腰が引ける人。

この場合、J-REITで投資対象の物件を見て、年間収支はどうなるのかなど具体的に実地で学習することができれば、先行き自分が物件オーナーになる際の糧になるでしょう。

株式やFXなどは怖いイメージがある

資産運用の初心者から見れば、株式やFX、そして仮想通貨などは値動きが激し過ぎてどうしても不安になるもの。

その点、J-REITは不動産を投資対象としているので、極端な値動きをするケースは希。もちろんリスクがないわけではありませんが、日々一喜一憂するようなストレスにはならないでしょう。

J-REIT(ジェイリート)で強みのある投資法人をピックアップ

ここでは2018年のJ-REITランキングの中から上位3つの投資法人をピックアップしておきましょう。

iシェアーズ Jリート ETF

この商品は信託報酬の安価な設定が魅力で、なんと0.16%。

分配金利回りは3.05%、価格は1,700円で利益確定目標は1,900円に設定されています。

運用しているのはブラックロック・グループで、初心者がお試し的に少額からスタートするのに向いています。

スターアジア不動産投資法人

こちらは総合型商品ですが、投資対象の7割程度が東京圏になっていて、2020年の東京オリンピックを見据えて好調さが期待されています。

価格は108,900円なのでお小遣いで手軽にとはいえませんが、分配金利回りは6.23%と魅力的な設定になっています。

日本ヘルスケア投資法人

こちらは特化型のJ-REITで、投資対象は高齢者施設や医療施設となっています。

これは日本で初めての試みで、高齢化時代に突入した日本では今後より注目されるカテゴリーといえるでしょう。

スポンサーとしては大和証券グループが付いていて、価格は163,000円で分配金利回りは5.03%

将来性も踏まえて長期保有で推移を見ていきたいJ-REITといえそうです。

なお、上でも触れましたが、J-REITを購入する際は証券会社による手数料の違いなどをチェックした上で口座開設するようにしてください。

J-REITはどの商品もほとんどの証券会社で購入することができるので、まずは条件のいい証券会社を見つけること。

それにはいくつかお目当ての銘柄を見つけて、複数の証券会社で同じ銘柄について比較してみるのがいいでしょう。