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初心者注目! ワンルームマンション投資のHow to

ワンルームマンション投資が初心者におすすめの理由

家風景

初心者がいきなりアパートやマンションを一棟買いするのは無理があります。

マンション投資のビジネススキームは、安く買って高く売ることで利益を上げる方法もありますが、家賃収入という形で不労所得を得るのが基本です。

つまり、入居需要ができるだけ高い物件を所有することが成功のポイントなのです。

では、ワンルームマンション投資が初心者におすすめの理由とは何かを説明しておきましょう。

都心のワンルームマンションはまだまだ需要が見込める

日本全体は人口減少傾向ですが、都心には人が集まっています。

また、配偶者との死別や晩婚化、生涯独身という流れも進んでいる分、ファミリータイプよりもワンルームマンションのほうが空室になりにくいわけです。

近年では持ち家率の低下や外国人労働者の増加といった背景が、さらにワンルームマンションの需要を高くしています。

自己資金があまりなくてもマンション投資を始められる

例えば、中古のワンルームマンションなら1千万円台で狙える物件もあります。

ローンも利用して購入すれば多額の自己資金を持たないサラリーマンでもチャレンジできるわけです。

さらに、安定収入のあるサラリーマンは融資の審査が通りやすいといった利点もあります。

ワンルームマンション投資の初心者が成功している人たちの共通点

当サイトではワンルームマンション投資に成功した初心者たちの共通点を紹介しています。

年代を問わず将来不安や資産運用を真剣に考えている

ワンルームマンション投資で成功している初心者の中には、20代の独身OLもいれば50代の熟年夫婦もいます。

所有資産や経済事情などはそれぞれ違っていても、老後生活など将来不安を抱えていて、その対策として自分自身で資産運用をしようという積極的な意思が感じられます。

資産運用に対して不安もある人も多いと思いますが、こういった将来への不安を打ち消すために一歩勇気を出して資産運用を始める人こそ成功しているのです。

不動産投資に対する誤解から納得した上での決断

もともと不動産投資はまとまった資産を持っている人向けの投資方法だと勘違いしているケースも多々見られます。

また、失敗した人の口コミなどから上手くいきっこないと始めから決めつけてしまう人も多数。

これらは全くの誤解で、セミナーへの参加や専門企業への問い合わせをし、プロからアドバイスをもらうことでリスクはいくらでも減らすことができます。さらに空室対策やローンなど、実は初心者が成功するための土壌は整っています。しっかり準備さえすれば、初心者でも自信を持って始められるのです。

リスクはあってもポジティブに投資を楽しんでいる

リスクを考えることはとても重要ですが、そればかり気にしていてはいつまでも始められませんし、もし良い物件があっても悩んでいる間に先に買われてしまったりと、決して良いことばかりではありません。

成功している人たちの多くは、自分の判断でワンルームマンション投資にチャレンジしている状況を楽しんでいます。リスクは踏まえた上で、ポジティブ志向であることも成功要因といえます。

ワンルームマンション投資のあるあるな失敗事例とは

ワンルームマンション投資は文字通り投資である以上、失敗するケースも少なくありません。

成功事例だけを見て投資を始めるのではなく、失敗事例も知った上で慎重に取り組むのが正解。ここでは、よくあるワンルームマンション投資の失敗パターンをピックアップしておきます。

ある程度需要が見込めるエリアでも割安な物件を購入した

エリアとして単身者がある程度いる場合でも、購入価格が相場より安い物件に飛びつくのはリスクになります。

相場より安いのには理由があり、家賃設定を安くすることになったり、入居者が決まらないといった結果になることも想定しておきましょう。

出口戦略を軽視して売却時のマイナスで総利回りが悪化した

経年劣化などにより売却価格が購入価格を下回った分は、家賃収入で得た利益から差し引いて考えておかないと、結果的によい投資かどうか判断を誤ることにもなりかねません。

この2点の失敗例に共通しているのは、マンション購入時に投資物件を選ぶという視点が十分ではないということです。

失敗しないためのリスク回避方法

初心者がワンルームマンション投資をする場合、最初からリスク要因に対する備えを用意しておくことも忘れてはなりません。

その主なポイントを紹介します。

好立地で競争力の高い物件を選ぶ

自分が住む部屋探しとは違い、投資物件選びでは条件を妥協してしまうと、それが入居者募集ではマイナス要因となります。

都心の好立地であることは必須ですが、周辺物件の中でもできるだけ「駅から徒歩10分圏内」の物件や「耐震基準を満たしている」物件を探しましょう。

空室対策は不動産会社のサポートで

マンションの区分所有1戸だと空室時の収入はゼロ。とはいえ、自分で入居者を集めるのは現実的ではありません。

不動産会社では家賃保証制度(サブリース)や空室時に入居者を募集してくれるサポートを行っている会社もありますので、この点はプロのサービスを利用するのが得策です。

できるだけ複数物件を所有してリスク分散する

初心者は最初の物件でしっかり勉強することが重要ですが、ある程度軌道に乗ったら複数物件を所有してリスク分散することも大切です。

複数物件に分散投資しておけば、上で触れた空室リスクで家賃収入がゼロになるのを防ぐことになります。

見落としがちな「修繕費」という落とし穴

ワンルームマンション投資の支出として見込んでおかなければならないのが修繕費。これは2種類に大別できます。

共有部分のメンテナンスを目的とした修繕積立金

自分でマンションを買った経験がある人ならご存知の修繕積立金。

この積み立て金は共用部分のメンテナンスや大規模修繕の費用に充てられます。

このお金は毎月一定金額を積み立てておくことになります。

所有区分に関する修繕費用

自分が所有する部屋のメンテナンス費用のうち、修繕費用は「区分所有法」第十九条にて所有者が支払うことになっています。

しかし物件を購入する際にこの修繕費について詳しく説明しない業者もあり、修繕費を計算に入れていなかったがために思いがけない出費を強いられ、結果的に想定していた利回りを下回ってしまうこともあるのです。

購入の際には、修繕費のサポートの有無やサポートしてくれる額についての確認も忘れないようにしましょう。

修繕費のシミュレーション

部屋の修繕費については、物件の状況などによってオーナー本人がある程度シミュレーションをする必要があります。

ワンルームマンションの部屋の修繕費用目安

ワンルームマンションの部屋の修繕費用ですが、新築から10年目までの相場が年間10万円程度、築10年以上の物件で年間20万円程度、築25年以上の物件になると年間25万円程度といわれています。

家賃8万円のワンルームマンションの修繕費割合

次に家賃8万円のワンルームマンションだとして、家賃収入に対する修繕費の比率を出してみます。

  • 築10年以内の物件:修繕費10万円÷年間家賃収入96万円=約10.4%
  • 築10~25年の物件:修繕費20万円÷年間家賃収入96万円=約20.8%
  • 築25年以上の物件:修繕費25万円÷年間家賃収入96万円=約26.0%

古い物件ほど修繕費が収益性を悪化させるのは明白です。

投資を始める際には、できるだけ築年数の浅い物件を選びましょう。

「管理委託料」や「敷金・礼金徴収」+αであったほうがよい【修繕費負担】

初心者がワンルームマンション投資をする場合、賃貸管理業務は専門会社に委託することになります。

その際、専門会社選びでポイントなるのは費用対効果。管理委託料を支払っても利用したいサービスは以下になるでしょう。

  • 家賃保証が付いている・・・賃料を保証してくれるので、空室や滞納といったリスクを心配する必要がありません。
  • 修繕費を管理会社が負担してくれる・・・築年数が経てば積み立て金が値上がりするケースもあります。そうすればおのずと利回りが減りますので、会社が負担してくれるに越したことはありません。
  • 家賃徴収だけでなく敷金・礼金や更新料の徴収にも対応・・・入居者が入れ替わったり、更新する度に発生する業務。手間を減らすだけでなく、未納などのトラブルにも対応してくれます。

修繕費の全額負担サービスを行っている株式会社湘建

株式会社湘建

引用元HP:株式会社湘建
http://shoken-yokohama.co.jp

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湘建は大手LIXLEグループのひとつであるERAに加盟している会社で、不動産管理業務を始め売買・仲介、マンション開発など住まいに関する幅広い業務を領域としています。 中でも東京・神奈川を中心に投資用のワンルームマンションの販売に定評があり、その実績とサポート力は投資家からも厚い信頼を得ています。

2009年に創立し、2017年には売上が79億に到達。最近では名古屋に支社を立ち上げるなど、着実に成長を遂げています。

湘建の特長

湘建の不動産管理サービスは、入居者募集からクレーム対応まですべて代行してくれます。

そのため、オーナーは家賃収入を得るだけ。サラリーマンやOLにとっては非常に嬉しいサービスです。

さらに湘建が紹介する物件は東京23区と神奈川県を中心に、今後の人口推移や少子高齢化を見据えた独自のマーケティングの元仕入れているため、安定的に収益が上げられる優良物件なのです。

湘建のサービス

■家賃保証システム

管理手数料 査定家賃料金の10%/月
更新料配分 オーナー/0円 |湘建負担
敷金 湘建預かり
契約期間 原則3年更新
現状回復費用 湘建負担

■集金代行システム

管理手数料 3000円/月
更新料配分 オーナー/50%|湘建負担50%
敷金 湘建預かり
契約期間 2年更新

湘建のプランについて詳しく見る

ワンルーム(区分)マンションVS一棟マンション
初心者向けなのはどっち?

不動産投資の初心者で、マンションを一棟買いできるほどの資金力がある人はそうそういないでしょう。

とはいえ、マンション投資の中で区分所有と一棟買いにはどんな違いがあるかを知っておくことは、マンション投資の特性に対する理解を深めることにもなります。

ワンルーム(区分)マンションVS 一棟マンション
初心者向けなのはどっち?

マンションVSアパート初心者向けなのはどっち?

アパートの区分所有はないので、ここではマンションの区分所有とアパート一棟買いとの比較になります。

初期費用の規模感が違うのは当然ですが、知っておくべきなのはマンションとアパートの不動産としての資産価値です。

マンションVSアパート初心者向け
なのはどっち?

知っておきたい!ワンルームマンションオーナーの成功・失敗事例

ワンルームマンション投資はミドルリスク・ミドルリターンの投資で、元本保証はありません。

詳細ページでは一般的な人の成功例と失敗例をピックアップして、それぞれの要因などを解説。良くも悪くも気づきになる部分があるでしょう。

知っておきたい!
ワンルームマンションオーナーの成功・失敗事例

投資判断に欠かせない!ワンルームマンション投資のシミュレーション

企業が経営計画を立てるように、ワンルームマンション投資も賃貸経営である以上、しっかりとした計画を立てる必要があります。

それが収支のシミュレーションであり、変動リスクによる損失を予め認識しておけば、対策を用意しておくこともできます。

投資判断に欠かせない!
ワンルームマンション投資のシミュレーション